稍稍梳理一下2007年中国地产界的大事记，可以发现“上市”成为年度最热门的字眼。在这里，碧桂园、远洋地产、SOHO中国等地产上市新贵无疑成为最大的赢家。而如果说2007年是中国地产上市年，那么2008年可能是REITs(房地产投资信托基金)年。最近，上海证券交易所副总经理刘世安表示，REITs已进入产品设计阶段，有望明年上市。

在这里，谁又将成为中国地产资本市场的新主角呢？

也许是来自北京的中弘卓业集团有限公司(以下简称“中弘集团”)，这家由一位35岁的年轻人执掌的民营企业，除了借壳登陆A股之外，其发起的领锐基金有望成为中国首支在A股公开发行的REITs。

这位地产少帅正是王永红，中弘集团创始人、董事长兼总裁，全国青联委员。

如今，在地产领域，王永红不仅是产品创新的好手，也是能玩转资本魔方的大师。2005年以来，凭借在“非中心”和“六佰本”项目上的“创新”，他成为中国地产界冉冉升起的明星。2006年，发起成立领锐基金，奠定了他在资本创新市场领军人物的江湖地位。

“我这个人本身骨子里有一种‘创新’的基因。”王永红将个人的创新基因转化为企业基因，让中弘集团逐渐进入产品创新和资本创新的良性循环新时代。

“借壳+REITs”

　　资本创新双管齐下 　　

王永红是一个不安于只等到一条出路的资本猎人，他选择了两条腿走路——“借壳+REITs”上市。他计划，在中弘集团逐鹿A股后，还打算将旗下分公司中弘矿业投资公司在2008年送上香港资本市场。

一年前，中国资本市场最热门的词汇莫过于“REITs”，而REITs的焦点聚集在领锐资产管理股份有限公司身上。

领锐资产管理股份有限公司成立于2006年12月22日，由中弘集团、北大科技实业、科瑞集团、北京供销合作总社、天津永泰红磡集团等机构在天津滨海新区成立，注册资金为8.5亿元。

作为国内首支房地产信托基金，领锐基金的光环更多地聚集在中房集团原董事长孟晓苏的身上，有人将发起领锐基金比喻为孟晓苏的“二次创业”。

事实上，除了孟晓苏，还有王永红。目前，中弘集团投资1.5亿元，是领锐基金的主发起单位。

为何首吃螃蟹者是王永红和他的中弘集团呢？

故事的梗概是，2006年年初，由于内地的REITs上市大门尚未开启，孟晓苏打算先成立一项REITs的替代产品——资产支持受益凭证(ABS)，并由工业项目做起。据悉，当时一些公司认为这还是件很遥远的事情，计划濒临搁浅。在4月份，孟晓苏找到王永红，希望他能接手。

此时，具有前瞻眼光的王永红感觉到国内做REITs的环境逐渐成熟，加上天津在创新金融上的政策，遂决定作为主发起人发起领锐基金。“中弘还帮忙引入其他一些股东加盟。”一位知情人士表示。

其实在探索资本创新道路上，王永红有备而来。2005年，王永红将金洁挖到中弘集团任副总裁，主管投资业务。金洁曾经供职于国家体改委，2000年在万年投资集团投资部曾发起过世纪华夏房地产产业基金，来中弘前为北京东泰融信资产管理公司的负责人，有着丰富的多元化融资经验。

同时中弘公司也将开发触角延伸到天津区域，公司去年投资的京津时尚广场是天津武清区的“王府井（爱股,行情,资讯）大街”，项目东西长约800米，总占地面积约51亩，总建筑面积16.8万平方米，分期开发，用地性质为商业综合。

由于看好中国房地产投资信托基金的发展，一些公司正在对领锐增资。

按照领锐基金公司的设想，未来计划基金发行管理规模要达到500亿元~1000亿元。王永红正在耐心地等待内地房地产信托基金的闸门打开。

但王永红是一个不安于只等到一条出路的资本猎人，他选择了两条腿走路——“借壳+REITs”上市。他计划，在中弘集团逐鹿A股市场后，还打算将旗下分公司中弘矿业投资公司在2008年送上香港资本市场。

　　“零售+批发” 　　

　　开发模式决定融资方式 　　

尽管“非中心”和“六佰本”在业态上不同，一个是“写字楼”，一个是“商业街”，但中弘集团采取的策略是一致的：“批发＋零售”。因为在银根收紧的年代，融资问题成为任何一家房地产开发商的命脉所在。

“开发模式决定融资方式。”王永红对记者表示，“我们开发的是商业地产，不是住宅。”目前中弘集团在北京已开发的地产项目为“非中心”和“六佰本”，成为中国创意地产的经典。

先看看它们的模样吧。位于北京望京的“六佰本”长达600米，南面有条“北小河”。为了更加准确地描述它的具体位置，投资顾问乔丹的名片上显示的地址是“望京的广顺北大街过了河的整条街”。这条街将汇聚国际国内高档品牌，集餐饮、娱乐、百货、专营店和专业店等。而“非中心”总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，是集商务办公、商业、酒店、展览和休闲娱乐于一体的低密度生态商务办公园区。

尽管“非中心”和“六佰本”在业态上不同，一个是“写字楼”，一个是“商业街”，但中弘集团采取的策略是一致的：“批发＋零售”。因为在银根收紧的年代，融资问题成为任何一家房地产开发商的命脉所在。

“因为当时考虑到领锐基金运作过程比较漫长，我们可能短期内还借不上力，很多政策的限制使得领锐必须有个培育的过程，所以我们选择借壳上市将资产打包装入上市公司。”金洁如是解释为何“非中心”没有被装入领锐基金的原因。

按照金洁的逻辑，商业地产开发公司可以通过“变相”的资产证券化，将持有的资产装入上市公司，获得上市公司的股权。尽管股票不能短时间去变现，但可以质押贷款，解决现金流问题，而非上市公司的股权鲜有问津者。而且作为商业地产，持有的时间越长，价值越高，根本没有必要去变现。

本报获悉，中弘集团在“六佰本”项目主要持有的资产是地下一二层和地上三四层，主要商户是万客隆、知名餐饮和KTV品牌商。而在“非中心”项目一期，除了写字楼，还持有26500平方米超级会所。“通过上市，这些资产都可以“流动”起来。”一位圈内专家对中弘的资本创新手法如是评价。而且如果出售面积过多，也会影响到商业项目的整体品质。

商业地产(包括写字楼和商铺)的开发商与做“一锤子”买卖的住宅开发不同，特点是，存量资产有租金做支撑，在收购上市公司时有一个很清晰的盈利模式。“8~10%的投资回报对投资者是能够接受的。”金洁表示。

虽然开发商持有大部分商业资产，且能保证整体的运营，但仅凭这部分资产每年的租金回报，对开发商的滚动资金贡献不大。摆在王永红面前的是，如何让中弘集团持有的资产“流动”起来。

　　“产品+资本” 　　

　　创新源自“龙”图腾 　　

开发出创新产品是中弘集团的根基，但王永红的创新基因还有“资本”二字。他深知，企业创新的开发模式决定了融资模式也需要创新，通过借壳上市和REITs上市，中弘集团两条腿走路。

2008年，京城东北部，望京广顺北大街，如果你从空中俯视，会发现一座外形如港口集装箱的建筑。“集装箱”内人潮涌动，一派繁华。这就是“六佰本”；如果你再到泛CBD区域，发现一群四层楼的独栋写字楼“种”在花园里，那就是“非中心”。

凭借“非中心”和“六佰本”这两大“创新产品”，中弘集团在中国地产界上快速崛起；凭借发起领锐基金和借壳上市，中弘集团在中国资本市场上冉冉升起。

“我这个人本身骨子里有一种‘创新’的基因。”王永红一直考虑如何将房地产与创意完美地演绎，如何抓住创意产业这一次历史时刻的机遇，吸引创意产业类型客户的入驻，并在后期的可持续发展过程中保持强劲势头。

国际创意产业著名专家、被誉为“创意产业之父”的约翰·霍金斯说：“房地产业貌似与创意‘绝缘’，但如果你试着用创新的视角来看待和探索房地产业，你将会发现一些很有趣的东西。从某种角度而言，创意与房地产行业有天然的内在联系。”

王永红经常用这样一个比喻来表达创意地产的价值。写字楼现在一定程度上已变成智力的生产场所，比如广告公司和软件公司最明显，如果环境出现问题，员工对着电脑也仅是坐一下午而已。

颠覆传统意义上的写字楼的规则，让企业员工在低密度、生态的花园办公，“非中心”便是在这个理念下孕育而生。“当我们用集约方式善待员工脑力资源的时候，这标志着我们的写字楼，即使不能说是到了创意时代，但至少越来越重视创意含量。”王永红表示。

有媒体形容王永红“总有颗不安分的心”。从最初的汽车服务、加油站到地产开发，很年轻就出道的王永红在十几年时间里，迅速在京城打拼出了自己事业的版图。下一步，中弘集团的目标是做大旅游地产。

开发出创新产品是中弘集团的根基，但王永红的创新基因还有“资本”二字。他深知，企业创新的开发模式决定融资模式也需要创新，通过借壳上市和REITs上市，中弘集团两条腿走路。“未来我们不排除还有其他资本创新的渠道。”金洁对记者透露，比如目前比较热门的私募股权融资(PE)。据悉，雷曼兄弟等海外基金曾对中弘集团递过橄榄枝。

在中弘集团的发展战略目标里，描述公司的经营模式为，将从传统的资源型、开发型的房地产企业经营模式改变为投资资本型、品牌型、经营型房地产商业模式。

王永红将中弘新战略的创新原动力最终归结于“龙的精神”，这种精神写进了中弘的企业文化和品牌文化，更植根于每个员工的心中。“龙，是中弘的图腾”，具备团结凝聚，奋发开拓的精神。于是，“开拓、创新、发展、团结、进取”成为中弘的企业文化。

中弘集团的创新基因密码最终体现在社会价值上。中弘集团奉行“为社会创造价值”的理念，这不只是停留在口头的宣扬上，除了“非中心”和“六佰本”，王永红还用领锐基金等创新资本来诠释这一切。